康养工业落地模式与典型案例剖析

在中央康健中国战略指引下，海内康养工业正迎来一个快速发发展的机缘期。康养工业因其关联性强、笼罩领域广的特征，也正在成为继房地产行业二十年黄金发展期之后，又一个能够支撑中国经济连续发展、最有潜力造福国民、为企业家造富的行业之一。一、康健养老需求催生康养业态老龄化社会压力、亚康健、雾霾与疾病压力的关注忧虑和经济连续生长条件下人们对高品质生活、医疗康复、康健活力的焦点诉求之间的矛盾，正在全国规模内催生出医疗康健、养老服务等种种康养工业新业态。在宏观政策面，顶层设计连续加码迎来政策福利，这包罗从2013年“加速养老服务业”，2014年“医养联合+农村养老服务设施”，2015年“中医药+医养联合+智慧养老”，2016年“康健中国2030计划”，2017年养老政策“质量提升年”，到2018年新设“老龄康健司”，这六年来出台种种优惠补助、土地政策及支付体系与细化专项勉励政策达百余项。

在“康健中国”战略引领、养老服务设施用地保障、养老服务市场培育激活、养老支付体系逐渐完善的配景下，尺度化、规范化、多业融合成为当今我国康养工业主基调。在需求和政策双重利好下，大康健、生命医学、中医养生、养生旅游等众多康养工业相关观点备受资本和市场关注，房企、险企、大国企等复合型企业纷纷进军养老养生这一新兴潜力工业。

消费升级趋势下，复合型高端化康养消费呈趋势化。在大康健行业细分子领域中，康健养老服务呈高速增长态势，整体行业也在不停孕育出有日益增多的新投资时机和发展机缘。二、康养工业市场需求庞大，但有效供应依然匮乏康养工业目的客群有银发养老客群（暮年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（康健人群）等。当前，市场聚焦暮年人群和亚康健人群，随着需求多样、市场细分、工业外延，美容美体人群、母婴人群也会逐步上升为新一代康养消费群体。

在这一领域，康养工业出现市场需求庞大，生长前景辽阔，但有效供应不足，工业生长机缘与挑战并存的特征。1、康养工业需求：随着工业历程加速，品质化服务需求正成为大趋势。

这其中包罗：1）养老需求：我国当今暮年人口基数庞大，养老需求大增，老龄化城乡倒置配景下农村养老问题也十分突出。停止2019年6月，我国60周岁及以上暮年人口共计25010万人，占总人口数的17.9%，远高于国际老龄化社会10%的尺度。老龄化历程加速，庞大的暮年群体具有普遍的消费需求、较强的消费能力和购置养老服务的强烈意向。随着我国人口深度老龄化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，康健养老工业历程将会进一步提速。

预测2030年中国暮年康养工业市场消费需求将到达20万亿元左右，暮年工业规模到2020年和2030年将划分到达8万亿元和22万亿元，其对GDP拉动划分到达6%和8%，工业生长远景可期，它也将很快成为名副其实的国家经济支柱工业。人口老龄化配景下，我国农村地域的养老问题更为突出。

中国当前有6亿多农村人口，在老龄化城乡倒置、未富先老现象、农村青壮年劳动力转移、传统家庭养老功效弱化、农村医疗保障制度不健全的挑战下，宽大农村暮年人群的养老问题将是乡村振兴中亟需解决的重要课题和时代性难题，也将是未来康养工业的重要结构和趋势选择。而农村暮年人养老主观需求集中在医疗需求、经济供养需求、精神慰藉需求和生活照料需求。

2、康养宏观供应总览：供应能力不足，多业结构推动工业集聚和溢出外延。其工业生长主要特点是：1）从供应总量看，康养工业供需失衡间矛盾凸显我国康养工业存在基础设施供应不足、工业结构不够健全、康养专业人才匮乏等问题。《2017年社会服务生长统计公报》相关数据显示：2017年，全国有600多个都会基本没有康复专科医院，康复医学床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%；我国养老服务机构2.85万个，养老服务机构床位数到达780.0万张，平均每千名暮年人口养老床位数仅33.8张，与蓬勃国家相比存在较大差距，养老设施建设存在较大缺口。

虽然，我国康养工业各处着花，但受康养工业回报慢、粗放式生长、政策碎片化、配套设施滞后、人才资源不足等因素制约，现在尚未形成完善的工业体系。2）从供应侧基本状况分析，养老行业是结构重点，医美行业可能成新秀。养老行业供应出现--重点结构高端养老社区服务，居家养老、机构养老社会养老三种模式相联合；房企、险企、国企专业化转变，进入规模化、尺度化、连锁化有序扩张阶段；以万科、远洋、保利、乐成等为代表的房地产企业，以泰康、合众、平安、国寿等为代表的保险企业，以中信、首开、北控、首钢、京煤等为代表的国有企业，以强劲资本快速切入康健养老工业。

医美行业包罗上游的耗材与器械生产商，中游的医美机构，以及下游的导流服务商，投融资热点集中在工业链中下游，涌现了诸如瑞士蒙特勒羊胎素美容圣地、韩国、巴西等一批国际性、复合型知名美容康体旅游目的地。表1 资本结构康健养老工业名录（部门）三、康养工业模式及典型案例剖析在文旅融合大配景下，传统医疗康养模式趋向工业化体系化，养老服务模式、农村团体养老模式等新型康养模式不停涌现，出现出市场越发细分化、服务内容专业化、全家庭体验产物多样化等特征。医疗康复模式医疗康复是康养工业的传统形式，以先进的医疗技术为焦点，依托中西医疗工业资源和适宜的康疗养生气候，配套完善的养生养老设施，提供专业化的医疗诊断、医护疗养、康健检查、康复照顾护士服务产物。

本文以下联合典型案例对康养工业主要模式举行了分析和梳理。模式一：医疗康复模式 案例：博鳌乐城国际医疗旅游先行区——国家级医疗旅游开发园区基本简介：2013年2月28日国务院正式批复海南设立博鳌乐城国际医疗旅游先行区，并给予九项支持政策。

项目位于琼海市嘉积镇城区与博鳌亚洲论坛焦点区之间的万泉河两岸，计划面积约20平方公里。运营特点：工业动员效应初显，动员博鳌机场包机客流、博鳌地域会展业和周边餐饮服务业生长。园区落地项目增加近2000个就业岗位，2017年以来，先行区接待就医人员约2万人次，接待客商、游客已达1.8万人次。模式特点：国际医疗旅游服务、低碳生态社区和国际组织聚集地项目特色：1）完善的医疗工业链。

园区包罗世界顶级医院、国际组织基地、高端购物中心、特色体验居住区四大功效区以及由5个医疗养生组团组成的康健长廊。旨在建设以医疗服务业为重点的新兴工业园区，吸引国际高端医疗、研发机构进入、生长旅游性医疗和康复性医疗等。

2）医疗旅游导向。以康健检查、慢病治疗康复、中医养生保健、、先进医疗技术研发和孵化为重点，透露出潜在的庞大医疗旅游市场。3）大项目大资产注入。九大中央优惠政策支持，先行区管委会对接项目92个，正式受理项目58个，通过医疗技术评估项目36个，已开工项目20个，20个开工项目总用地面积1713亩，总投资198亿元，已累计完成投资约24.8亿元。

养老服务模式以需要差别水平专业养老照护服务的全龄父老为服务工具，机构养老、社区养老为主要形式，依托托老所、福利院、临终眷注医院、暮年公寓、暮年社区，提供养老服务、专业化医疗、康复服务、临终眷注服务等服务保障。从产物类型上看，主要有复合型、机构型、社区型养老、特色主题养老，全龄社区、嵌入式服务中心、暮年公寓、医养联合型养老、旅游养老等养老业态。

从运营模式上看，分为恒久持有型、销售型、租赁荟萃型，常见盈利模式有押金制、会员制、保单捆绑制三种形式。模式二：综合养老社区 案例：上海亲和源养老综合社区——综合养老社区基本简介：位于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，修建面积10万平方米，户型面积为66-130m2（共838套）。

地面修建84477平方米，其中暮年住宅12幢，910套电梯公寓，可容纳1800名老人；公共修建8018平方米，配餐中心2419平方米。运营情况：亲和源股份有限公司开发，2005年投入运营，生长较为成熟，现在有1000多名老人入住，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现开端扩张。

模式特点：以会员制暮年社区为依托，融居家养老、机构养老为一体的中高端的养老社区特色项目：1）集会服务配套。集养老度假、文化休闲、娱乐购物、学习健身于一体的服务配套。国际集会中心：定期举行大型的海内、国际性研讨会。暮年医院及照顾护士中心：暮年医院设门（急）诊部，照顾护士院共设300张床位。

服务设施：社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等。文化娱乐健身设施和兴趣小组：配套暮年大学、藏书阁、书法绘画厅等，开展英语唱沙龙、外交舞等20余个兴趣小组。

2）秘书式服务。首创秘书式服务体系，提供全方位、不打扰的养老生活。“生活秘书”提供24小时各项生活服务，“快乐秘书”推荐组织社区内富厚多彩的兴趣运动小组，“康健秘书”建设小我私家专属康健档案绿皮书。

表2 上海亲和源养老综合社区模式三：国际养老+长线保险资金+重资产投资模式盈利模式案例：北京泰康之家·燕园——保险养老基本简介：位于北京昌平新城焦点区域，总修建面积约31万平米，总投资约54亿元，共能容纳约3000户住民入住。引入国际CCRC养老模式，配备专业康复医院和养老照护专业设备，供独立生活老人及需要差别水平专业养老照护服务的老人恒久居住的大型综合高端医养社区，中国首家获得LEED金级认证的险资投资养老社区。

运营情况：2015年6月26日开园试运营独立生活区入住率到达了99.7%，2017年实现盈亏平衡，2018年开始盈利。模式特点：国际养老+长线保险资金+重资产投资模式盈利模式：接纳客户会员制模式，客户会员无年事限制。客户可通过缴纳入门费、购置养老金保险等形式获得入住资格，尺度为：入门费的收取尺度为20万元/户，“泰康乐享新生活养暮年金保险（分红型）”保费200万起。

特色项目：1）专业养老照护服务。养老社区客户将凭据身体情况分为6个品级，有活跃老者、独立老者、协助生活、专业照顾护士、影象障碍、临终眷注等。2）医养联合。

配有二级康复医院——泰康燕园康复医院，可为社区老人及周边住民提供慢病预防、治疗康复、恒久照顾护士、慢病治理、临终眷注的全历程医疗照顾护士服务；对外与北京三甲医院建设绿色通道，社区签约999抢救车驻场，可实时响应紧迫医疗救治需求。3）适老化设计，打造五星级舒适生活寓所。

社区设施举行60多项的适老化设计，独立生活区分为三种户型，面积从64-181平米不等；照顾护士区户型30平米，满足差别身体状况老人需求。模式四：养生养老综合服务社区案例：平安养生养老综合服务社区基本简介：位于浙江省桐乡市，总投资170亿元，总修建面积约150万平方米。模式特点：融养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产物线，集生活、疗养、田园、休闲为一的全龄化全配套养生养老社区。

特色项目：“全龄化”+“一站式”养老。设置完善的社区服务，以养老服务为焦点，提供康健、照顾护士、医疗、膳食、康娱等八大康健管家服务模块。社区内有以三级甲等医院瑞金医院为焦点的三级医疗体系，从幼儿园到高中的国际顶尖学校，全球专业养老治理机构量身打造的康健生活模式等康健服务。

盈利模式：“租售并举”的模式来举行谋划，可举行产权买卖，包罗会员型养老公寓、产权型亲情社区和度假休闲。模式五：农村团体养老模式案例：河南省焦作市武陟县村级慈善幸福院（一）项目简介：武陟县总人口74万人，60岁及以上暮年人约10.2万人，占总人口13.8%。（二）模式特点：“慈善+养老”模式。

在全县农村努力推进“村级慈善幸福院”建设，为宽大农村暮年人提供就餐、生活照顾、日间休息、休闲娱乐等服务，提升暮年人幸福指数，形成“政府+慈善+村级+小我私家”四级联动的新型农村养老服务模式。（三）特色项目：一是养老补助和以房养老。多方筹措资金，保障慈善幸福院连续运营，接纳“政府扶持、慈善捐赠、乡村增补、子女缴纳”的措施举行筹集。

政府给予每所慈善幸福院扶持金；县慈善协会接纳以奖代补形式，凭据各村慈善幸福院建设、运营情况给予物资配套、资金补助，确保幸福院正常运行；村级组织主动筹资努力推行“以地养院”模式，每村给慈善幸福院划土地，用于种粮食、蔬菜，解决幸福院老人用饭问题。二是暮年运动。

建设开放书画室、图书阅览室、暮年大学等，组织各种戏曲、戏迷团队，经常开展戏曲、影戏等输送服务，定期开展主题讲座、文体角逐等运动，组织门球、象棋、跳棋、手工剪纸等趣味角逐，开展慈善小菜园、养殖园等运动，富厚在院运动内容。三是部门义工组织和社会义工组织。接纳“聘用与义工”相联合的方式，通过村委会推荐、县慈善协会考察，选用村民入院服务，并努力吸纳志愿者。在服务模式上，以“白昼入院接受服务、到场运动，晚上回家享受家庭生活”为主，“白+黑”全天候服务为辅。

案例福建泉州永春县——农村居家养老服务站（一）基本简介：永春县60周岁以上暮年人口达8.6万人，占总人口14.28%。（二）模式特点：以居家为基础、社区为依托、机构为增补、医养相联合的城乡养老服务体系，打造“15分钟养老服务圈”。

计划至2020年，每年新建30个农村居家养老服务站（农村幸福院），提升20个农村居家养老服务站，农村养老服务设施笼罩率到达70%以上。（三）特色项目：一是县、镇、村多级养老服务网络和运营。建设农村区域性养老服务中心，通过承包、委托、合资互助等公建民营方式，将乡镇敬老院打包或分期分区打包交由专业化养老服务组织或企业连锁化运营。

停止2018年10月，全县拥有各种养老床位数2757张，每千名暮年人拥有养老床位数32.1张，敬老院床位使用率35.2%，入住老人275人。二是高中低端养老市场供应。

政府托底，重点保障经济难题暮年人、孤寡暮年人、计划生育特殊家庭暮年人和做出特殊孝敬暮年人等的养老需求，增强公办保障性养老机构、经济型养老机构和暮年康复照顾护士机构，增加社会化养老服务供应，保障中、低端养老市场供应。三是照顾护士型养老服务和一体化医养联合项目。推动照顾护士型养老院建设，增强暮年照顾护士院、暮年康复疗养院、综合医院、暮年专科医院等养老机构和医疗机构协作，打造以养老照护、康健服务、生活扶助、心理慰藉、文体娱乐为一体的医养联合项目。

四是暮年运动组织。发挥农村下层党组织、村委会、暮年协会等作用，努力培育养老服务社会组织，依托农村社区综合服务中心（站）、综合性文化服务中心、村卫生室、农家信屋、全民健身等设施，为留守、孤寡、独居、贫困、残疾等暮年人提供富厚多彩的关爱服务。五是惠民养老补助。为永春县户籍80周岁以上的非机关、非企事业单元的暮年人发放高龄补助、购置意外伤害保险。

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